AKUNTANSI UNTUK LEASE

AKUNTANSI UNTUK LEASE

DASAR-DASAR LEASING

Siapakah Pemainnya ?

Lease adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang memebrikan hak kepada lessee untuk menggunakan property tertentu  yang dimiliki oleh lessor, selama periode tertentu dengan membayar sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan yang umumnya secara periodik.

            Siapa sajakah lessor yang memiliki property ? Pada umumnya mereka termasuk dalam salah satu dari tiga kategori berikut ini :

1.      Bank

Bank merupakan pemain terbesar dalam bisnis lease. Mereka memiliki sumber dana rendah biaya, yang merupakan keuntungan dan kemampuan dalam membeli aktiva dengan harga yang rendah disbanding dengan competitor mereka.

2.      Perusahaan Captive Leasing

Perusahaan Captive leasing adalah perusahaan anak yang bisnis utamanya menjalankan operasi lease bagi perusahaan induknya

3.      Pihak Independen

Pihak Independen adalah yang terakhir dalam kategorri lessor. Porsi mereka telah menurun cukup dramatis seiring bank dan perusahaan captive menjadi lebih agresif atas pembiayaan lease.

Keuntungan Lease

1.      Pembiayaan 100% dengan Suku Bunga Tetap

Lease sering ditandatangani tanpa membutuhkan uang muka dari lessee, yang membantu menghemat dana kas yang terbatas khsusnya sangat diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang

2.      Proteksi Terhadap Keusangan

Peralatan yang dilease dapat mengurangi risiko keusangan bagi lessee dan dalam banyak kasus memindahkan risiko nilai residu kepada lessor

3.      Fleksibilitas

Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan bila dibandingkan dengan perjanjian hutang lainnya

4.      Pembiayaan Yang Lebih Murah

Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan dari lease ternyata lebih murah daripada jenis pembiayaan lainnya.

5.      Keuntungan Pajak

Dalam beberapa kasus “perusahaan dapat ikut membuat kue dan memakannya” dengan keuntungan pajak yang datang dari lease. Yaitu dengan alas an laporan financial perusahaan tidak melaporkan aktiva atau kewajiban yang termasuk dalam perjanjian lease.

6.      Pembiayaan Di Luar Neraca (Off Balancing Sheet Financing)

Beberapa lease tidak mengakibatkan bertambahnya hutang pada neraca atau mempengaruhi rasio keuangan, tetapi dapat menambah kemampuan perusahaan untuk melakukan pinjaman.

Sifat Konseptual Lease

1.      Jangan Mengkapitalisasi Setiap Aktiva yang Dilease

Karena lease tidak memiliki hak milik atas property yang dilease, maka kapitalisasi tidak perlu dilakukan.

2.      Mengkapitalisasi Lease Serupa dengan Pembelian Cicilan

Akuntansi harus melaporkan transaksi sesuai dengan substansi ekonominya, oleh karena itu jika pembelian cicilan dikapitalisasi, maka lease juga harus dikapitalisasi.

3.      Mengkapitalisasi Lease Jangka Panjang

Kapitalisasi hanya dilakukan atas hak jangka panjang untuk menggunakan property.

4.      Mengkapitalisasi Lease Perusahaan di mana Penalti atas Pelanggaran Perjanjian Berjumlah Substansial

Hanya mengkapitalisasi hak dan kewajiban kontraktual perusahaan (yang tidak dapat dibatalkan)

AKUNTANSI OLEH LESSEE

Jika lessee mengkapitalisasi lease, maka lessee mencatat aktiva dn kewajiban yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor yang sudah memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantinya dengan piutang.

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak lease tidak dikapotalisasi, tidak ada aktiva yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan dari pembukuan lessor. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa.

Kriteria Kapitalisasi

1.      Pengujian Pengalihan Kepemilikan

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease itu dianggap sebagai lease modal

2.      Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga Khusus

Opsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee untuk mebeli property yang dilease dengan harga yang signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar property yang diharapkan pada tanggal opsi digunakan.

3.      Pengujian Umur Ekonomis (75%)

Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana sebagian risiko dan imbalan atas pemilikan sedang dialihkan ke lessee, maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi penentuan atas masa lease dan umur aktiva dapat menjadi masalah. Jangka waktu lease umumnya dianggap sudah tetap dan tidak dapat dibatalkan

4.      Pengujian Pemulihan Investasi (pengujian 90%)

Jika nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sama dengan atau melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva, maka aktiva yang dilease harus dikapitalisasi.

Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran minimum ada tiga, yaitu

·         Pembayaran sewa minimum

·         Nilai Residu yang Dijamin

·         Penalti atas Kegagalan Memperbarui atau Memperpanjang Lease

·         Opsi untuk membeli dengan Harga Khusus

Aktiva dan Kewajiban yang Diperlakukan Secara Berbeda

Dalam transaksi lease modal, lesse menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Oleh karena itu, seumur hidup property yang dilease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup pembayaran pokok ditambah bunga

·         Pencatatan Aktiva dan Kewajiban

Dalam metode leaswe modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui

·         Periode Penyusutan

Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee atau menvakup opsi pembelian dengan harga khusus maka aktiva yang dilease disusutkan dengan cara yang konsisten dengan kebijakan penyusutan normal lessee atau aktiva yang dimilikinya, dengan menggunakan umur ekonomis aktiva

·         Metode Bunga Efektif

Metode bunga efektif digunakan untul mengalokasikan setiap pembayaran lease antara pokok dan bunga

·         Konsep Penyusutan

Walaupun jumlah awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat sebagai kewajiban telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun penyusutan aktiva dan pengurangan kewajiban adalah proses akuntansi yang indpenden selama jangka waktu lease.

Metode Lease Modal (Lessee)

Lease ini harus memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai lease modal dengan alasan sebagai berikut :

1.      Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur ekonomis peralatan selama 5 tahun memenuhi pengujian 75%

2.      Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum melebihi 90% dari nilai wajar property

Metode Operasi (Lessee)

Dakam metode operasi, beban sewa harus diakrualkan dari hari ke hari ke lessee ketika property digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode-periode yang memperoleh manfaat dari penggunaan aktiva dan mengabaikan, dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan pembayaran di masa depan.

Perbandingan Lease Modal dengan Lease Operasi

1.      Kenaikan jumlah hutang yang dilaporkan (baik jangka pendek maupun jangka panjang)

2.      Kenaikan jumlah total aktiva (terutama aktiva jangka panjang)

3.      Laba yang rendah pada masa awal lease dan karenanya laba ditahan menjadi lebih rendah

AKUNTANSI OLEH LESSOR

Tiga keunggulan penting bagi lessor adalah sebagai berikut :

1.      Pendapatan Bunga

Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan, oleh bkarena itu lembaga keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena menyediakan marjin bunga yang  kompetitif

2.      Insentif Pajak

Perusahaan yang melease tidak dapat menggunakan pajak, tetapi memberikan mereka peluang untuk mengalihkan manfaat pajak semacam itu kepada pihak lain berupa pengembalian atas tariff sewa yang lebih rendah dari aktiva yang dilease

3.      Nilai Residu yang Tinggi

Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian property pada akhir masa lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

Ekonomi Leasing

Lessor menentukan jumlah sewa berdasarkan tingkat pengembalian suku bunga implicit yang dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aktiva. Faktor-faktor penting yang dipertimbangkan dalam menentukan tingkat pengembalian adalah posisi kredit lessee, lamanya lease dan status nilai residu (dijamin vs tidak dijamin)

Klasifikasi Lease oleh Lessor

Semua lease harus diklasifikasikan untuk tujuan akuntansi sebagai berikut :

1.      Lease Operasi

2.      Lease Pembiayaan Langsung

3.      Lease Jenis Penjualan

Perbedaan lease pembiayaan langsung dengan lease penjualan bagi lessor adalah adanya atau tidak adanya laba atau rugi produsen atau penyalur. Semua lease yang tidak memnuhi kualifikasi lease pembiayaan langsung atau lease penjualan diklasifikasikan dan diperlakukan sebagai lease operasi.

Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)

Lease pembiayaan lamgsung pada hakikatnya adalah pembiayaan atas pembelian aktiva oleh lessee. Pada jenis lease ini, lessor mencatat piutang lease alih-alih aktiva lease. Piutang lease ini menjadi nilai saat dari pembayaran minimum lease. Ingat bahwa pembayaran lease minimum mencakup :

1.      Pembayaran lease (tidak termasuk biaya executor)

2.      Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)

3.      Nilai residu yang dijamin (jika ada)

4.      Denda atau penalty atas kegagalan memperbarui (jika ada)

Metode Operasi (Lessor)

Menurut metode operasi setiap penerimaan sewa oleh lessor dicatat sebagai pendapatan sewa. Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap periode akuntansi berjumlah sama (dasar garis lurus) tanpa memandang ketentuan atau provisi lease. Selain beban penyusutan, biaya pemeliharaan, dan biaya jasa lain yang diberikan menurut provisi lease dalam periode akuntansi berjalan juga dicatat sebagai beban. Lessor mengamortisasi setiap biaya yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen seperti honor penaksiran, honor penemu, dan biaya kredit cek selama umur lease yang biasanya atas dasar garis lurus.

MASALAH-MASALAH AKUNTANSI KHUSUS

Karakterisitik perjanjian lease yang mengakibatkan masalah akuntansi yang unik adalah :

1.      Nilai Residu

o   Arti Nilai Residu

Nilai Residu adalah estimasi nilai wajar dari aktiva yang dikease pada akhir masa lease.

o   Dijamin vs Tidak Dijamin

Jika lessee setuju untuk membayar setiap kekurangan di bawah jumlah yang ditetapkan yang akan diterima oleh lessor berupa nilai residu pada akhir masa lease, maka jumlah yang akan ditetapkan tersebut adalah nilai residu yang dijamin (guaranteed residual value)

            Nilai residu yang dijamin mencakup dua alasan. Pertama, adalah alasan bisnis, Kedua adalah manfaat akuntansi

o   Pembayaran Lease

Nilai residu yang dijamin memiliki jaminan realisasi yang lebih besar daripada nilai residu yang tidak dijamin. Sebagai akibatnya, lessor dapat menyesuaikan pembayaran lease karena kepatsian pemulihan semakin meningkat. Namun, sesudah tingkat ini ditentukan tidak ada perbedaan dari sudut pandang akuntansi apakah nilai residu dijamin atau tidak dijamin. Investasi bersih yang akan dicatat lessor akan tetap sama

o   Akuntansi Lessee untuk Nilai Residu

Terdiri dari dua bagian, yaitu Nilai Residu yang Dijamin dan Nilai Residu yang Tidak Dijamin

o   Akuntansi Lessor untuk Nilai Residu

Investasi bersih yang akan dipulihkan oleh lessor akan sama apakah nilai residu dijamin atau tidak dijamin. Lessor mengasumsikan akan merealisasi nilai residu pada akhir masa lease apakah dijamin atau tidak.

2.      Lease Jenis Penjualan (Lessor)

Ketika mencatat pendapatan penjualan dan harga pokok penjualan, ada perbedaan antara akuntansi untuk nilai residu yang dijamin dan tidak dijamin. Nilai residu yang dijamin dapat dianggap sebagai bagian dari pendapatan penjualan karena lessor mengetahui bahwa seluruh aktiva telah terjual. Terdapat kepastian yang kecil bahwa bagian nilai residu yang tidak dijamin dari aktiva telah “terjual” oleh karena itu penjualan dan harga pokok penjualan hanya diakui untuk bagian aktiva yang realisasinya terjamin. Jumlah laba kotor dari penjualan aktiva asalah sama apakah nilai residu yang digunakan dijamin atau tidak dijamin.

3.      Opsi Pembelian dengan Harga Khusus

Opsi pembelian dengan harga khusus memungkinakan lessee untuk membeli property yang dilease dengan harga yang jauh di bawah perkiraan nilai wajar property di masa depan. Harga tersebut begitu menguntungkan pada awal lease sehingga bisa dipastikan bahwa opsi ini akan digunakan, Jika terdapat opsi pembelian dengan harga khusus, maka lessee harus menambahkan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum dengan nilai sekarang dari harga opsi.

4.      Biaya Langsung Awal (Lessor)

Ada dua jenis biaya langsung awal. Pertama, biaya langsung incremental adalah biaya-biaya yang dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen, yangvterjadi pada awal perjanjian lease. Kedua, biaya langsung internal adalah biaya-biaya yang secara langsung berhubungan dengan kegiatan khusus yang dilaksanakan oleh lessor pada lease tertentu. Namun biaya langsung awal tidak boleh mencakup biaya tidak langsung internal. Akuntansi untuk biaya langsung awal bergantung pada jenis leasenya :

1.      Untuk lease operasi, lessor harus menangguhkan biaya langsung awal dan mengalokasikannya selama jangka waktu lease sacara proporsional dengan pendapatan sewa

2.      Dalam transaksi leasi jenis penjualan, lessor membebankan biaya langsung awal pada tahun terjadinya, yaitu dibebankan pada periode di mana laba atas penjualan diakui

3.      Dalam lease pembiayaan langsung, biaya langsung awal ditambahkan ke investasi dalam  lease dan diamortisasi selama umur lease sebagai penyesuaian hasil.

5.      Lancar versus Tidak Lancar

Menurut IASB no 13, tidak mengindikasikan cara untuk mengukur jumlah lancar atau tidak lancar, pernyataan ini mengharuskan bahwa kewajiban lessee harus diidentifikasikan secara terpisah di dalam neraca sebagai kewajiban menurut lease modal dan harus dianggap dalam beberapa situasi, sebagai kewajiban lainnya ketika mengklasifikasikannya sebagai kewajiban lancar dan tidak lancar pada neraca  berklasifikasi. Metode yang paling umum digunakan untuk mengukur bagian kewajiban lanvcar dalam lease anuitas biasa adalah perubahan metode nilai sekarang

6.      Mengungkapkan Data Lease

Persyaratan pengungkapan ini menyediakan informasi berikut ini :

o   Deskripsi umum mengenai sifat perjanjian lease

o   Sifat, waktu dan jumlah tunai masuk dan tunai keluar dalam tiap tahun dari lima tahun ke depan

o   Jumlah pemasukan dan pengeluaran lease yang dilaporkan dalam laporan laba rugi tiap periode

o   Deskripsi dan jumlah aktiva lease menurut klasifikasi umum neraca dan kewajiban terkait

o   Jumlah piutang dan jumlah pemasukan belum didapat yang sesuai perjanjian lease

AKUNTANSI LEASE-MASALAH YANG BELUM TERPECAHKAN

Untuk menghindari kapitalisasi aktiva yang dilease, perjanjian lease dirancang, ditulis dan diinterpretasikan sehingga tidak satu pun dari empat kriteria kapitalisasi lease yang terpenuhi dari sudut pandang lessee. Pengaturan perjanjian lease seperti itu tidak terlalu sulit jika spesifikasi berikut terpenuhi :

1.      Pastikan bahwa lease tidak mencakup pengalihan hak kepemilikan property kepada lessee

2.      Jangan memasukkan opsi pembelian dengan harga khusus

3.      Tetapkan masa lease lebih kecil dari 75% dari estimasi umur ekonomus property yang dilease

4.      Atur agar nilai sekarang dari pembayaran lease minimum lebih kecil dari 90% dari nilai wajar property yang dilease

Menghindari tiga kriteria pertama relative mudah, tetapi membutuhkan sedikit kecerdikan untuk menghindari pengujian pemulihan 90% bagi lessee sekaligus memenuhi keinginan lessor. Penggunaan suku bunga yang lebih tinggi oleh lessee memungkinkan merupakan alasan yang lebih popular. Penjaminan nilai residu adalah cara lain yang unik tetapi umum digunakan oleh lessee dan lessor